签完购房合同后，趁早去办这4件事，落下一件都不行

来源：离开只为不想改变 发布时间：2022-05-07 08:50

　　【导读】购房合同是维护买卖双方权益的重要保障，签订购房合同时一定要认真阅读合同内容，不要做只会签字的机器人，尤其是合同中关于房屋建筑面积、公摊面积、实际使用面积、开发商名称、交房时间、延期交房的违约赔付责任等等更要一一核对，在签完购房合同后，买房这件事还不算完，购房者要趁早去办理这4件事，不然房子可能不属于你!

　　第一，签订购房补充协议

　　购房合同是房管局统一出具的，个性化的内容由开发商进行填充。购房合同无法轻易更改，但是购房者可以通过签订补充协议的方式进一步维护自己的合法权益，因为当主合同和补充协议发生冲突时，要以补充协议的内容为主。补充协议主要是约定购房合同中缺乏的内容，主要包括以下5点：

　　①约定好面积误差的处理方式，期房和实际交付后的房屋面积难免存在误差，很多开发商会直接要求购房者多退少补，实际上按照法律规定，购房者只需要承担面积误差绝对值3%之内的部分，超过的面积由开发商承担，多出来的面积等于送给购房者的，少了的面积要按照实际房价款双倍返还。

　　②约定好贷款失败的处理办法，不管因为任何原因导致的贷款失败，开发商必须足额退还首付和定金;

　　③期房的各项配套都是开发商的口头承诺，为了避免买到价值与价格不对等的房子，进而影响到自己的居住和房产保值、升值，一定要将各项配套及落地时间明确到补充协议中;

　　④约定好房屋交付标准，精装房销售时都会无限夸大装修材料的品牌，但是高端品牌也有廉价产品，所以一定要明确家具家电的型号、参数;

　　⑤房产证的办理时间决定着房子的流通性和价值，所以要提前约定好房产证的办理时间，并明确好开发商的违约责任。

　　如今楼市已经进入买方市场，购房者把握着交易的主动权，在和开发商谈判时，以上的这些要求一定要全部提到，并且表现出不答应就无法签订合同的意愿，如果最终开发商妥协，购房权益得到进一步保障，即使开发商不答应购房者也没有任何损失。

　　第二，办理网签和备案手续

　　购房者和开发商在售楼处签订的是草签合同，虽然也能保障购房者的买房权益，但是为了避免开发商一房两卖恶意敛财，购房者一定要督促销售人员尽快办理网签和备案手续。网签和备案经常被混为一谈，但其实二者是不同的流程，根据语言顺序就知道是网签在前，备案在后。网签是把草签合同在房管局备案，并且在网上公示，开发商通过网上签约系统打印纸质版的合同，开发商和购房者分别签字后，意味着网签成功，房管局网站就会显示该房源已经出售，这么做的目的就是让房产交易更加透明化，防止开发商或者房屋中介一房多卖。

　　备案是将网签合同进行备案，经过相关部门审核后会取得一个备案号，再次打印出合同文本，买卖双方签字盖章，通常房管局，银行和购房者各持一份合同，合同签约完毕后，房管局会给出一个9位数备案号，说明合同已经备案成功。在购房过程中，办理备案的时间是在正式签订购房合同之后，办理之后，这桩买卖才得以生效，办理备案的时间一般在一个月以内，但因为各地政策不同，所以时间以当地政府部门规定为准。

　　看上去网签和备案的流程十分雷同，二者也都是为了让交易更加透明化，但网签和备案也有着本质的区别，网签只是为了规范房产交易流程，但备案具有法律效力，是维护购房者合法权益的重要一步。办理网签手续的时候，双方可以根据自己的需求和意愿进行协商，若上方无法和平的协商出成果，还可以将网签取消或者拒绝网签。而办理合同备案时，说明合同已经具备法律效力了，相关的内容是不可以更改的，如果有一方不能履行合约，则要按照违约处理。

　　只有五证齐全的房子才能网签和备案，换言之，网签和备案手续是验证房子证件是否齐全的重要途径之一，通常在签订购房合同的30个工作日内办理网签和备案手续，如果开发商拖延着不办理，很可能是楼盘证件不全，这种条件下，购房者可以无责任违约。在购房交易过程中，之所以需要进行网签和备案，主要是为了让整个过程更加透明化，避免“一房多买”或者“买房无故毁约”等情况，简而言之，就是保障交易双方的合法权益。

　　第三，去房管局做预告登记

　　现在市场上9成以上的房源都是期房，期房无法办理过户手续，房子还登记在开发商名下，万一开发商破产或存在其他债务纠纷，已经出售的房产也有可能会被强制执行，为了以防万一，签订完购房合同后，购房者要去房管局办理预告登记手续。

　　《民法典》第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的说法出自《民法典》，相比于网签和备案，对购房者的保障力度更强，但购房者要注意了，预告登记执行自愿原则，并不是强制办理的业务。

　　第四，规定时间内准备好首付款和贷款审核资料

　　通常签订购房合同后，开发商会要求购房者在规定时间内准备好购房首付，如果超过规定期限，则会被视作违约，定金不予退还。购房者在规定时间内准备好首付款后，就要开始着手准备贷款资料了：第一步，要选好主贷人，单身人士买房主贷人只能是房主自己，已婚人士买房一定要重视主贷人的选择，主贷人优先选择没有任何不良征信记录、工作稳定、收入水平高的一方，这样房贷审批时更容易通过。

　　第二步，内部选定好主贷人后，就可以跟销售去银行办理房贷申请手续了，开发商有固定合作的贷款银行，通常房贷审批更容易，但利率却不是最低的，如果购房者本身信用和流水情况一般，优先在合作银行办理贷款;反之，可以自己选择利率较低的银行进行贷款。

　　第三步，如果贷款失败怎么办?常见贷款失败的原因就是流水太低，这种情况下，可以通过提高首付比例或者增加共同还款人的方式提高房贷审核通过率。如果最终还是因为其他原因被拒贷，属于因购房者个人原因导致的贷款失败，如果没有补充协议进行约束，开发商可以拒绝退还定金。对于购房者来说，最终房子没买到，还损失了一笔积蓄。